Государственная регистрация договора аренды

а) договоры аренды земельных участков, договоры аренды жилых помещений юридическими лицами – независимо от срока аренды;

б) Договоры аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года, а также договоры, заключенные на неопределенный срок;

в) договоры аренды предприятия как имущественного комплекса – независимо от срока аренды.

Отсутствие срока в договоре аренды здания или сооружения (аренда на неопределенный срок) не отменяет обязанность государственной регистрации. Предметом договора аренды является предоставление имущества за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

 Особенность договора аренды заключается в том, что в нем обязательно должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

 Отдать имущество в аренду может только его собственник. Однако также арендодателями могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Исключительное право на приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами (пункт 1 статьи 36 Земельного кодекса).

Если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании (пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса).

  Не является объектом аренды земельная доля. Земельная доля представляет собой долю в праве общей собственности на весь земельный массив реорганизованного предприятия (колхоза, совхоза). Участниками общей собственности являются работники предприятия иные лица, имеющие право на получение земельной доли. В соответствии с п.4 Указа Президента РФ от 07 марта 1996 года №337 « О реализации конституционных прав граждан на землю» собственник может передать земельную долю в аренду с выделением земельного участка в натуре. После выделения земельной доли в натуре и государственной регистрации прав на неё гражданин становится единоличным собственником конкретного земельного участка, который и передает в аренду. Но до выделения доли в натуре передача её в аренду невозможна в силу несоответствия требованиям ст.607 ГК РФ. В аренду может быть передана выделенная на местности часть земельного массива сельскохозяйственного предприятия как часть земельного участка. Но в этом случае распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности должно осуществляется по правилам ст.246 ГК РФ – по соглашению всех её участников. То есть, все собственники не выделенных в натуре земельных долей должны выступить арендодателями части земельного участка из общего массива.

 Порядок государственной регистрации договора аренды определен в ст.26  Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Государственная регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав) (пункт 2 статьи 13 Закона). Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора.

Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый паспорт земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду.

 В том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

 За государственную регистрацию договора аренды уплачивается государственная пошлина, размер которой определен ст.333.33 Налогового кодекса РФ.

В случае если с заявлением о государственной регистрации договора аренды обращается одна сторона, а именно:

- физическое лицо – 1000 рублей;

-юридическое лицо – 15000 рублей.